随着我国城镇化的迅速发展，以北上广等为代表的城市中，房屋的租赁市场也迅速扩大。目前，国内立法上比较缺乏关于房屋租赁方面的专门性研究，除上海、深圳、江苏等8个省市已有房屋租赁方面的地方性规定之外，其他许多城市亟须制定自己的房屋租赁规范。尽管我们已经在致力于丰富我国有关房屋租赁制度的法律法规，但是相对于立法较早、建构较完备的国家，我国对房屋租赁法律制度的规定仍不够详细并且立法上不够成熟，需要借鉴国外的经验和立法技术。本文对国内外典型国家或地区关于房屋租赁的立法情况进行梳理和提炼，以供我国其他城市有关房屋租赁地方立法参考。
英国
出租房设适居标准承租人有特殊权利
英国关于房屋租赁的立法主要有《住宅法》、《出租人和承租人法》和《租金法》。此外，1915年的《增加租金和抵押贷款利息法案》及其后数个修订版本，《租赁保有改革法》以及《财产法》中也有一些关于租赁的规定。
英国的房屋租赁依据用途分为住宅用房、商业用房、农业用房租赁三种，在住宅用房租赁中，又根据是否为住房政策的一部分，而分为市场租赁和政策租赁。住宅用房租赁和商业用房租赁相比，前者的承租人享有更多的权利。市场租赁是私人业主和承租人之间自由地租用房屋，较少受到政府的管制，多遵从契约自由的原则，自行规定。政策租赁是政府为解决社会弱势群体的住房困难，通过自建、征购等各种方式提供的价格低廉的住房的租赁。政策租赁在出租人、承租人权利义务、租金确定方面干预较多。
在管理上，有关房屋租赁的相关事务由不属于具体部门的部级官员——国务大臣负责。国务大臣委托住房公司作为自己的代理人，住房公司是一个专门管理社会上各住房协会的自治机构。与房屋租赁有关的争议由郡法院、高等法院、租金法庭、租金评估委员会以及租契评估审裁处受理、决定或裁判。根据1925年《财产法》，承租人可将租赁协议进行登记，登记将被视为对该财产的购买者做出已存在租赁事实的告知。但登记非法定义务，实践中登记的亦不多见。
在英国，房屋承租人拥有的特殊权利包括：一、续租的权利。住宅用房中，只要此前的租赁不是长期低租金租赁，承租人就可要求变成为法定承租人，在租赁终止后继续占有房屋。二、优先购买权。出租人欲处分房屋时，承租人具有以相同的对价优先于其他人购得房屋的权利。出租人未通知承租人而擅自转让房屋的，承租人可对受让人行使强迫出售权，将房屋从受让人手中买回来。三、请求法院指定管理人或强制取得出租人权益的权利。出租人违背了租赁中的管理职责，承租人可请求法院指定管理人，行使对房屋的管理职责。如果这样还不能弥补违背约定造成的恶劣影响，承租人可向法院要求强制取得出租人在房屋上的权益。四、承租人地位的承继。如果某房屋上的法定承租人在租期中去世，在其去世前，与其一起居住的妻子和其他家人可以承继该法定承租人身份，继续占有房屋。这使得承租人在租赁的权益和地位具有了财产权的性质。
出租人的义务则包括对于房屋的结构、外观、基本的水、气、电、热的提供负有义务，后期还需要负担对这些部分的维修。但这种维修责任只针对1961年10月24日以后开始的少于7年的住房租约；提供租金簿或类似文件的义务。按周缴纳租金的，出租人应当提供租金簿或类似文件。如果租金中包含了伙食费用，且伙食费用占据了租金的很大一部分，出租人可免于此义务。
在英国，房屋租赁制定有适宜居住的标准。平均一个房间居住超过两个十岁以上的异性（非以夫妻名义），或者单个人的居住面积低于50平方尺的，都过于拥挤，为政府所禁止。同时，要从维修、稳定、不潮湿、自然采光、通风、给水、排水和卫生、准备食物和处理废水等方面考虑房屋是否适宜居住。出租人必须保证在租赁开始时和过程中房屋都达到适宜居住的标准。
英国在1915年就提出了国家政府必须控制住房租金价格高低的理念，规定房主无权自行决定房租数额，一律由政府或者议会来确定，被限制的租金都远低于市场水平。二战过后，房租再次暴涨，政府对此推出了“低租金”政策。1965年，政府通过新的租金法，创立“公平租金”制度，由租金评估委员会，依照房屋的年龄、品质、地段、维修情况以及提供的家具的数量与质量等来确定租金数额，而不考虑供求之间的关系。1957年的《租金法》解除了对部分房屋的租金管制，《1980年住宅法》则全面解除了租金管制。此后的住宅用房租赁，租金基本由市场调节，当事人自行协商确定。
美国
强调“合理租金” 明确修缮责任
美国房屋租赁法是规范商用与住宅不动产租赁的法令。对于租赁法律关系的认定，基本上是以契约与财产法为基础。租约期间分为定期或不定期两大类，租约的终止则依据租赁双方意愿，或某些违约行为的发生。承租人在租赁期间具备财产使用收益的权利，且除非契约另行约定，否则承租人可限制包含出租人之其他人侵入所承租之不动产，但承租人亦不得转租或对该不动产进行其他处分。至于租约的相关规范，则以契约法的精神为依据。
美国房屋租赁制度具有几大特点：
一、注重保障承租人的居住权。
美国住宅法对出租住宅的管理，相当强调住宅于出租期间必须符合适合居住的条件，这样的精神也同时为民法与相关法令所保障，因此法律也规定承租人得因修缮住宅的支出来抵扣租金。同时法律规定承租人有支付租金的义务，但其立法精神亦强调“合理租金”，并且对于承租人为保障自身利益而为的法律行动，出租人不得采取任何报复行为。
据美国平静享用条款规定，未经出租人允许，在租赁时间内，不管是谁，都不能对承租人使用、享用房屋的占有权进行干预。如出租人剥夺承租人对房屋的占有或干涉其对房屋的使用或收益，承租人可终止租约并诉请损害赔偿。在加利福尼亚州，承租人享有占有权，使用权以及其它与租赁目的有关的权利，不仅不受出租人作为和不作为带来的妨害，而且也不受其他请求权利的人的妨害。
二、区分商业租赁和住宅租赁。
在实践中，法院一般将住宅租赁与商业租赁区分开来，以家庭居住生活为目的租赁为住宅租赁。两类租赁适用的普通法规大体相同，但基于两者背后的政策性考虑和双方的正当期望不同，法院在适用这些规则的倾向性和具体方式上有明显的差别。一方面，法院认为商业租赁的承租人更可能拥有足够的谈判能力和技巧，在租约中能够最大程度地保护自己的利益，而这些恰恰是住宅租户所欠缺的。
三、在关于房屋的修缮责任上有明确的划分。
明确规定了相关的修缮责任，并且对于修缮问题有详细的规定，如华盛顿州在出租人为在法定期间内处理修缮事务的时候给承租人指明了出路，并做了详细的规定。
如果出租人在法定时间内未处理，承租人可进行以下数种选择：一是迁出住宅：承租人可立即书面通知出租人并迁出该住宅，且依法拥有取回预先支付租金与押金之权利。二是提出诉讼或仲裁：承租人可通过诉讼来要求出租人进行住宅修缮或经出租人同意后采取仲裁方式处理。三是自行聘请工匠修缮：承租人可自行处理，并自租金中扣除修缮费用。四是承租人自行修缮：如果修缮工作不涉及专业证照，承租人得自行修缮，并且将材料与工资成本自租金中扣除，但其前提仍是出租人得知问题而未于规定时间内进行处理。
一旦出租人懈怠修缮义务时，承租人就可以依据法律的规定作出相应的选择。这样就可以及时的使需要修缮的房屋得到修缮，从而保障了承租人的权利。避免因为房屋迟迟得不到修缮而使承租人的权利得不到及时的救济。
德国
房屋租赁管理严格住房保障体系完善
德国房屋租赁关系的内容，主要体现在《德国民法典》及各个单独的法令之中。目前在德国，58%的民众选择租房居住，年轻人租房的比例更是高达77%。租房成为了德国民众解决住房问题的首要手段。德国房屋租赁的体系主要体现在：一是德国的法律中对房屋使用租赁进行了明确而细致的规定，二是现今德国已经形成了一种较为完善的市场化住房保障体系。
德国房屋租赁构建了严格的法律保障体系。
在德国，绝大多数的租赁合同的条款都是格式条款，无须土地管理机关备案。房屋合同中租赁期限最长为30年。德国房屋租金中一般包括纯粹的房屋使用费，房屋运行费用和房屋内部修缮费，并具有明确的制定标准和参考标准供租赁双方选择和依据：分级租金（分级租金是租赁双方在协议中根据当地同类房屋的租金水平将租金设定不同阶梯等级，双方约定在某段时间施行哪个等级的租金），指数租金（双方当事人可以约定选择由联邦统计局依据所有在德国的私人家庭的生活费用中的租金价格指数而计算出来的确定的租金），比较租金（根据某城镇或可以相互比较的城镇在最近四年里可相互比较的房屋多方面综合对比所计算出来的租金水平）。
德国为了维护房屋租赁的租金稳定，对出租人提高租金也做了严格的规定和限制。出租人提高租金的请求必须以书面形式向出租人表示并说明理由，理由可以援用“合格租金一览表”、“租金数据库”、“公开选任的并经过宣誓的专家出具的鉴定意见”、“与其他住宅比较的相当的报酬”等方式作为佐证。
在德国违反租金的管制，将承担一定的法律后果。如果房东所定的房租超过“合理价格”的20%，则构成违法行为，房客有权将房东告上法庭，其结果不仅是房租应立即降20%，房东也将受到最高10万马克的罚款。超过50%的，房东被认为赚取暴利，可入狱三年。同时，房东不可以随意涨价，3年内租金的涨幅不得超过15%，否则以违法论处。
德国房屋租赁已经拥有充分的市场化保障体系。
一、稳定的出租房供给来源。合作社共同建房是德国住宅建设的重要组织形式。政府对合作社建造出租房给予了多方面的政策倾斜：提供长期低息贷款；给予借款保证；提供合理价格的土地；减少税收；补贴租金。此外，政府还对私人投资者和地方房地产公司，提供无息或低息的贷款，鼓励他们为低收入群体提供价格低廉的出租房或对出租住房进行修缮。
二、住宅储蓄制度。德国住宅储蓄制度是为了帮助个人实现购建房而建立的互助合作融资体系。该制度的主要形式是先进行储蓄，当储蓄金额达到一定数额后，再为自身购建房申请贷款。为鼓励个人参加住房储蓄，政府对参加住房储蓄的民众进行奖励。
三、购建房税费优惠政策。政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助，由政府向土地所有者征购土地，租给建房企业建住宅。政府通过减免税和其他奖励措施对私人建房予以鼓励。凡德国公民购房者，均可以享受不同程度的住房补贴。
四、房租的“指导价”制度。房租是由政府指导价格，其价格被限定在保障租户长期权益的基础上。各地区的市政建设部门与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统一制定一张“租房价格表”。这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。所有大中型的城市每年都要更新一个租价表。
五、房租补贴制度。政府还通过对社会低收入者、老弱病残人士、多子女家庭、特殊宗教家庭等弱势群体，采取额外的住房补贴措施，协助他们进行房屋租赁。具体而言，首先要根据低收入家庭的具体情况，确定一个可以承受租金的数额（一般按家庭收入的25%确定），然后与该家庭实际缴纳的租金对比，后者与前者的差额由政府负担。
我国上海、深圳
强调登记备案制度租金参酌市场水平
2010年9月上海市修正了《上海市房屋租赁条例》；2013年2月深圳市修正了《深圳经济特区房屋租赁条例》。两者在结构上都有着比较严谨的逻辑演进，便于理解和使用，对两者进行重新解构，可以形成以下比较和评价。
关于合同登记或备案制度，《上海市房屋租赁条例》明确规定了房屋租赁合同未经登记备案，不得对抗第三人，颇具特色。这一规定使得房屋租赁合同备案发生了法律效力上的影响。若承租人没有进行登记备案，那么他不得对抗经过登记备案的其他承租人,也不得在有善意买受人情况下，主张优先购买权。深圳市的有关规定详细规定了对于房屋租赁合同不进行登记备案所要受到的行政处罚，这无疑会提高租赁合同登记备案率。
关于租金控制制度，上海市对私有房屋的租金并没有控制，而是由当事人协商确定。深圳市也只规定了当事人可参照指导租金自行约定。由于我国目前城市自有住房比例较高，住房市场的主要矛盾是现有住房不足以满足城市化需求，因此不宜进行严格的租金管制，但规定租金调整参酌市场水平进行，将有助于维护住房租赁合同的稳定，减少出租、承租双方的策略性行为，降低围绕续约的讨价还价成本，增进社会福利。
关于划拨土地上的房屋出租，上海市规定将租金中所含的土地收益上交国家，此规定很难落实，且即便可以落实，每月租金的土地收益都要上缴，太过繁琐，可操作性不强；按照市人民政府规定的租金标准出租的可以不用上缴的规定则鼓励划拨方式取得使用权的土地上建成的房屋出租按政府规定的租金标准，减轻了租房者的负担。深圳市则要求行政划拨、减免地价款的土地上的房屋出租的补交地价款，此规定对于出租人的压力较大，可能打击出租人的积极性，从而减少租赁市场的供给，不利于资源的优化配置。
关于保证金，两市都规定了出租人可以向承租人收取租赁保证金，其中深圳市规定保证金数额不可超过三个月租金，从而更好地保护了承租人的弱势地位，减轻其经济压力。
关于转租，上海市对不得进行转租的房屋进行了比较详细的规定，具有合理性和指导意义，且规定房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意，要求明确。深圳市规定转租合同也应当进行备案登记，且转租房屋不得再转租，并且规定违规转租的处罚措施，这对于加强转租的管理，赋予了强制力。
关于租赁房屋所有权的转移，上海市规定出租人出售应当在出售前三个月通知承租人，而深圳市则规定提前一个月。相比之下，上海市的规定更加有利于保障承租人的优先购买权，给了较长的时间以承租人考虑和筹措资金。
关于可出租房屋之限制，上海市规定未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的、共有的房屋，未经全体共有人书面同意的不得进行出租。这一规定否定了小产权房租赁的合法性。深圳市规定房屋租赁住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。这一规定违反了意思自治原则，也不利于租赁关系的稳定。
最后，值得注意的是，上海市对合租情形作出了规定，适应了当前超大城市合租较多的租赁市场。上海市规定出租非独立成套的房屋，出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求。相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的，承租人的共同出租人应当按照公平、合理的原则在争议一方提出解决争议要求之日起三十日内协调处理，并出具书面意见。承租人与相邻房屋产权人或者相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的，出租人应当与相邻房屋产权人协商处理。而深圳市对此并无明文规定。（作者：北京大学房地产法研究中心 楼建波 段沁 程宁 蔡一清 陈健 马启兵）
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